Gayrimenkul yatırımı, faizden çok kazandırıyor

KPMG Türkiye, ‘Sektörel Bakış 2021 – Gayrimenkul Raporu’nu yayımladı. Rapora göre; faizden daha yüksek getiri sağlayan gayrimenkul sektörü, 2021 ile birlikte toparlanma sürecine girdi ancak dengeler oturmadığı için istenen ivmeye henüz ulaşılamadı. Yine de ümitli olmak için nedenler var; büyümenin motoru inşaat sektörünün GSYH’den aldığı payın 2021’de yüzde 5,8’e çıkması, bunlardan biri… Ayrıca 2021’in ilk altı ayında, alınan inşaat ruhsatı kapsamındaki konut sayısının son dört yılın en yüksek seviyesine çıkması da olumlu gelişmeler arasında… Rapora göre; Türkiye’nin izlediği ekonomik dengelenme ve düşük faiz politikası konuta olan talebin artmasına neden oldu. Bu da Avrupa’nın en yüksek reel fiyat artışını getirdi. Bu artışta pandemiyle değişen ev anlayışının da etkisi olurken, hızlanan şehir hayatı, yazlıkların şöhretini elinden aldı

KPMG Türkiye Gayrimenkul Sektör Lideri Özgür Sıvacı, rapora ilişkin yaptığı değerlendirmede, “Pandemiyle birlikte ekonomik aktivitenin yavaşlaması hane halkının gayrimenkul yatırımlarına olan talebini de etkiledi. 2021’de başlayan yeni normalleşme süreci, sektörde toparlanmanın yolunu açtı. Ancak çok fazla değişken var ve dengeler henüz oturmadı” dedi. Bugün, klasik ekonomik döngüler içinde konut sektörünün faiz getirisinden daha yüksek bir getiri sağladığına dikkat çeken Sıvacı, “2021 ile birlikte güçlü bir toparlanma sürecine girildi ancak dengelerin oturmamış olması nedeniyle talep tarafında temkinli iyimser duruşu destekliyor. Talep koşullarındaki temkinli görünüme rağmen küresel konut fiyatlarındaki artış trendi ise devam ediyor. Bunun yanında iş dünyasında da yaşanan kaçınılmaz değişim ve benimsenen yeni iş modelleri sektördeki ezberlerin bozulmasına yol açtı. Sektör dengelerin oturmasını ve bu yenilenme sürecine ayak uydurma gayretinde” şeklinde konuştu.

Avrupa’nın en yüksek reel fiyat artışı

Sıvacı şöyle devam etti: “Ülkeler, salgın döneminde büyük ekonomik çöküşlerin önüne geçmek adına farklı para ve maliye politikaları devreye aldı. Bu farklılıklar ülkeler arası ayrışmaların temel sebebi olarak öne çıkıyor. Örneğin, ülkemizde, kredi destekli ekonomik dengelenme politikası ve beraberinde gelen aşırı düşük kredi faizleri 2020’de konut talebini önemli ölçüde artırarak reel fiyat artışının yüzde 13’ün üzerinde gerçekleşmesine yol açtı. IMF’nin araştırmasına konu olan 63 ülkenin 49’unda reel anlamda fiyat artışı izleniyor. Yıllık fiyat değişimi analizini daha güncel olan Eurostat verileriyle yaptığımızda ise son bir yılda yüzde 32’lik artışla konut fiyatlarının en fazla arttığı ülke Türkiye oldu. Bu durumun temel nedeninin geçtiğimiz yıl yürütülen düşük faiz politikası paralelinde güçlenen talep ve ardından gelen enflasyonist baskının bir sonucu olduğunu da ifade etmek gerekiyor.

Pandemiyle ev anlayışının değişmesi fiyatları artırdı

Fiyatların rekor düzeyde artışında, özellikle pandemide beklentilerin ve yaşam koşullarının değişmesi ön planda bulunuyor. Yüksek metrekareye, müstakil evlere, az katlı yerleşim yerlerine olan talep artarken, kentsel dönüşümün de kirada talepleri canlı tuttuğu ifade edilebilir. Artan maliyetler, yeni konut üretimini azaltırken, girdi maliyetlerinde ve kredi faizlerindeki yükseliş de fiyatlara yansıdı. Yeni dönemde konut arzındaki artışın da etkisi ile fiyat artış hızında azalma yaşanması bekleniyor. Kira artış hızında da kentsel dönüşüm uygulamalarının ve talebin kış aylarında azalmasıyla birlikte benzeri bir azalma görülebilir.

Hızlanan şehir hayatıyla yazlıklar tekrar “out” oldu

Özellikle yıllarca ölü yatırım kabul edilen yazlıklara yönelik ilgi ise en dikkat çekici gelişmelerden biri oldu. Hareket kısıtlılığının getirdiği sıkıntılı durumlara karşı, insanlar evden çalışmanın da getirdiği rahatlıkla tatil bölgelerindeki yazlıklara yöneldi. Buralarda da fiyatlar rekor derecesinde artış gösterdi. Normalleşmenin ardından şehir hayatının ve sosyalleşmenin artmasıyla bu eğilim terk edilirken fiyatlarda düzeltme yaşanabileceği beklentiler arasına dahil edilebilir.

Girdi maliyetlerine rağmen üretim canlanma trendinde

Girdi maliyetleri, yeni dönemde sektörün en çok konuşulacak gündem maddelerinin başında yer alıyor. Ancak stokların erimesiyle üreticilerin harekete geçtiği gözleniyor. Bu da yeni ruhsat sayılarının artmasından anlaşılıyor. Genel duruma bakılınca; sektörde yeni konut yapımında son üç yılda (2017-2020) azalma meydana geldi. Söz konusu tarihler arasında tamamlanan konut sayısı, başlanan konut sayısından fazla gerçekleşti. Ruhsat stokunun erimeye başlamasıyla bu yıldan itibaren inşaat ruhsatlarına talep yeniden canlandı. TÜİK tarafından yayımlanan yapı izin istatistiklerine göre yapı ruhsatlarında 2021 yılının ilk altı ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre bina sayısı yüzde 88,4, yüzölçümü yüzde 45,3, bina değeri yüzde 93,7, daire sayısı ise yüzde 49,8 arttı.

Büyümenin motoru yeniden devreye girebilir

Türkiye inşaat sektörü, GSYH’den aldığı pay itibarıyla öncü sektörler arasında yer alıyor. Dönem dönem yüzde 8’leri aşan payıyla “büyüme motoru” konumuna gelen sektörde birkaç yıldır yaşanan kırılganlık ise bu payın düşmesine yol açıyor. Geçtiğimiz 10 yıllık periyotta GSYH’den ortalama yüzde 7 pay alan sektör, 2020 yılını yüzde 5 payla kapattı. 2021 yılının ilk çeyreği ile birlikte pandemi sürecindeki daralmasını toparlayan sektörün payı yüzde 5,8’e ulaşmış durumda.”

Raporda öne çıkan bazı başlıklar ise şöyle sıralanıyor:

2021’in ilk altı ayında, alınan inşaat ruhsatı kapsamındaki konut sayısı son dört yılın en yüksek seviyesinde. Ruhsatlara yönelik bu ilgiye bakarak, önümüzdeki dönemde konutta yeni inşaatta artış görülebileceği ifade edilebilir. Yapı ruhsatı verilen yapıların 2021 yılının ilk altı ayında toplam yüzölçümü 65,4 milyon m2 olurken bunun 38,5 milyon m2’si konut, 14,4 milyon m2’si konut dışı ve 12,5 milyon m2’si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
İnşaat maliyet endeksi, bu süreçte sektörde yaşanan maliyet artışını gözler önüne seriyor. Haziran 2021 öncesinde bir ay hariç on beş ay boyunca yükselen gösterge, an itibarıyla yüzde 42,5 seviyesinde. Endeksteki yıllık artış oranı Mayıs 2020’de yüzde 5,8 seviyesindeydi. Sektörde maliyetlerde yaşanan bu artış, fiyatlarda da kendini doğal olarak gösteriyor. 2021 yılı Haziran ayında bir aylık yüzde 2,7 oranında artan konut fiyat endeksinde yıllık artış oranı yüzde 29,2. Bu değer, enflasyondan arındırıldığında ise reel artış yüzde 9,9 olarak ölçülüyor.
Satışlar tarafında 2020 yılında izlenen manzara 2021 yılı için geçerli değil. Düşük kredi faizlerinin desteklediği ortamda tarihi zirveler görülen satışlarda hızlı bir geri çekilme yaşanıyor. Verilere aylık değil yıllık bazda bakılacak olursa; 2021 yılının ilk yedi ayında konut satışlarının yüzde 23 daraldığı görülüyor. Bu hareketin temel sebebi ise ipotekli yani kredili konut satışlarının aynı dönemde yüzde 69 azalmış olması.
Kredi imkanlarının genişlemesi 2020 yılının ilk yedi ayında satışların neredeyse yarısının konut kredileri aracılığıyla yapılmasına yol açmıştı. Bu oran, 2021 yılı için yüzde 19 seviyesinde.
Bu süreçte, TL’de yaşanan değer kaybı yurt dışı yerleşiklerin ülkemizdeki gayrimenkul alımlarının da artmasına yol açtı. 2020 yılının ilk yedi ayında satılan gayrimenkullerin yüzde 2’si yabancılar tarafından satın alınırken bu yıl aynı oran yüzde 3,8’e yükselmiş durumda.
Mevsim etkilerinden arındırılmış inşaat sektörü güven endeksi temmuz ayında yüzde 4,7 oranında artarak 86,3 oldu. Endekste eşik değer 100 olmasına ve bu değerin altı olumsuz görünüme işaret etmesine karşın toparlanma eğilimi olumlu olarak değerlendirilebilir.
2021 yılının ilk çeyreği itibarıyla ülkemizdeki 447 AVM’de 13,6 milyon metre kare alan arz ediliyor. 2007-2017 döneminde AVM sayısı ve metrekare arzı itibarıyla üçe katlanan pazardaki arz hem piyasanın doyması hem de buna bağlı olarak gelişen diğer sonuçlarla birlikte yatay seyrine devam ediyor. AVM pazarında da toplam hacmin üçte birinden fazlasını barındırana İstanbul merkez olma konumunu sürdürüyor.
Avrupa İstatistik Ofisi’nin (Eurostat) verilerine göre son bir yılda yüzde 32’lik artışla konut fiyatlarının en fazla arttığı ülke Türkiye oldu. Avrupa Birliği genelinde ise 2021’in birinci döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 6,1’lik artış kaydedilirken, Türkiye’den sonra konut fiyatlarının en fazla arttığı ülkeler yüzde 17 ile Lüksemburg, yüzde 15,3 ile Danimarka ve yüzde 12 ile Litvanya oldu.
Konut fiyatlarında olduğu gibi AB ülkeleri arasında en fazla kira fiyat artışının olduğu ülke Türkiye. Eurostat’ın verilerine göre 2020 ile 2021 arasında Türkiye genelinde kiralar yüzde 9,4 oranında arttı. Türkiye’yi yüzde 5’lik artışla Avusturya, yüzde 4,1’lik artışla da Letonya takip ediyor. Türkiye’de kira fiyatları daha çok büyük illerde arttı.